【課程背景】

近年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到生存與發(fā)展，首先應(yīng)該對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行完善。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，怎樣對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行解決成為現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟需解決的問(wèn)題。本課程對(duì)房開(kāi)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些解決的措施與對(duì)策。

【課程大綱】

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的高頻問(wèn)題

1、經(jīng)營(yíng)管理層中權(quán)利交疊、職責(zé)不明

2、未認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性

3、內(nèi)部審計(jì)缺乏一定的獨(dú)立性

4、內(nèi)控制度存在設(shè)計(jì)缺陷

5、內(nèi)部控制執(zhí)行混亂及舞弊

6、審計(jì)手段滯后于會(huì)計(jì)核算

7、審計(jì)人員專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

8、審計(jì)整改問(wèn)題屢審屢犯

二、內(nèi)部控制設(shè)計(jì)缺陷

（一）拿地階段

1、是否制定了完善的拿地環(huán)節(jié)的制度

2、做出拿地決策的標(biāo)準(zhǔn)及審批流程

3、拿地的方式及與各方簽訂的合作協(xié)議的附加承諾

（二）采購(gòu)環(huán)節(jié)

1、采購(gòu)方式的劃分及供應(yīng)商入選條件

2、不合規(guī)的發(fā)標(biāo)、招標(biāo)、存在“地域保護(hù)”

3、招標(biāo)公告中是否帶有明顯指向性

（三）、成本管理

1、制定成本預(yù)算，對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目重點(diǎn)分析原因及必要性不足

2、進(jìn)度款支付及結(jié)算與合同約定付款進(jìn)度及比例不符

3、獲取簽證清單，分析歷次簽證發(fā)生的合理性；

4、核對(duì)簽證審批時(shí)間與實(shí)際工程合同簽訂時(shí)間——先斬后奏

（四）工程管理

1、進(jìn)度管理：

1）工程計(jì)劃臺(tái)賬等工程進(jìn)度報(bào)告及見(jiàn)證性資料不全

2）工程現(xiàn)場(chǎng)管理與成本控制不相容崗位的分離

3）制度執(zhí)行過(guò)程中缺少督促機(jī)制

4）對(duì)違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施

2、工程質(zhì)量管理：

1） 詢(xún)問(wèn)是否制定了材料封樣、進(jìn)場(chǎng)材料檢驗(yàn)制度

2）從進(jìn)場(chǎng)材料確認(rèn)單上抽樣檢查是否經(jīng)過(guò)三方檢驗(yàn)確認(rèn)，

3）在現(xiàn)場(chǎng)查看是否材料管理比較混亂，無(wú)法使用或者閑置的情況

4）是否制定現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡檢制度。

（五）銷(xiāo)售管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為

2、房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性的特點(diǎn)

3、信息溝通不對(duì)等，增加跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的難度

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實(shí)務(wù)梳理

1、以明顯偏低價(jià)格銷(xiāo)售商鋪少計(jì)銷(xiāo)售收入

2、住宅銷(xiāo)售收入未申報(bào)納稅

3、支付地價(jià)費(fèi)用無(wú)合法憑證

4、多計(jì)開(kāi)發(fā)成本

5、建安成本畸高

6、公共配套設(shè)施支出無(wú)成本對(duì)象

7、增加注冊(cè)資本未繳印花稅

8、現(xiàn)金捐贈(zèng)超標(biāo)準(zhǔn)稅前扣除

9、項(xiàng)目列支愈期借款利息

四、審計(jì)問(wèn)題應(yīng)對(duì)措施

1、制定審計(jì)制度及工作規(guī)范

1）“定期審計(jì)制度”

2）“審計(jì)聯(lián)絡(luò)員制度”

3）“審計(jì)巡查制度”

4）“審計(jì)報(bào)告制度”

5）“委托審計(jì)制度”

6）“工程預(yù)決算審計(jì)制度”

7）“審計(jì)復(fù)審制度”

2、明確審計(jì)的主要職權(quán)

1）檢查會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)憑證、等文件資料；

2）檢查內(nèi)部管理制度、規(guī)定和程序

3）審閱經(jīng)濟(jì)合同或協(xié)議；

4）檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目資料；

5）檢查資金及其他財(cái)產(chǎn)，主要包括各種存貨、固定資產(chǎn)和貨幣資金等；

6）對(duì)審計(jì)中的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查并索取證明材料；

7）對(duì)嚴(yán)重違反國(guó)家法律人員的追責(zé)及建議；

8）對(duì)投資決策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)估；

9）提出改進(jìn)管理、提高效益的建議，檢查審計(jì)結(jié)論的落實(shí)情況。

3、關(guān)注重視審計(jì)預(yù)警

1）、預(yù)警報(bào)告的時(shí)間

①定期報(bào)告

②不定期的報(bào)告

2）、預(yù)警報(bào)告的內(nèi)容：

①公司的經(jīng)營(yíng)陷入困境，或顯示出較大的風(fēng)險(xiǎn)；

②公司的財(cái)務(wù)狀況惡化，或顯示出較大的風(fēng)險(xiǎn)；

③ 公司的管理失控，或顯示出較大的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)價(jià)值觀： 誠(chéng)信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏