【課程背景】

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)發(fā)展的黃金年代已經(jīng)逐漸過(guò)去。自2020年初以來(lái)，行業(yè)先后經(jīng)歷新冠疫情爆發(fā)、資管新規(guī)發(fā)布（三道紅線）、“兩集中”政策（集中發(fā)布用地公告，集中組織出讓活動(dòng)）；全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，在限購(gòu)、限售、以及融資收緊的制約下，資金鏈緊張成為了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的共同難題。

近幾年來(lái)因?yàn)槿狈?duì)現(xiàn)金流的合理管控而使企業(yè)自身陷入困境的事例普遍存在，斷貸危機(jī)、崩盤退市、高額債務(wù)纏身、暴雷危機(jī)，呈現(xiàn)資金黑洞等，2020年至今房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達(dá)670多家。

本課程致力于講解房地產(chǎn)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管控及資金周轉(zhuǎn)策略。

【課程大綱】

一、房企普遍存在的現(xiàn)金流管理問(wèn)題

1、盲目追求投資及規(guī)模擴(kuò)張

1）“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式的高負(fù)債、高杠桿

2）項(xiàng)目前期現(xiàn)金流出巨大

3）資金回收期過(guò)長(zhǎng)

2、融資難，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)高

1）過(guò)度依賴單一融資渠道

2）房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，導(dǎo)致銀行放貸限制

3）融資成本高

4）融資金額受限

3、回收周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢

二、房企現(xiàn)金流管理優(yōu)化措施

1、優(yōu)化投資管理

1）加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理

2）要量化、細(xì)化現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)

3）現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行開展績(jī)效考核評(píng)價(jià)

2、加強(qiáng)存貨管理

1）控制存貨增量，消化存貨存量，提升流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度

2）在當(dāng)下數(shù)字化時(shí)代加強(qiáng)資金在各部門間的互相監(jiān)控

3）提高回款能力，加強(qiáng)對(duì)回籠資金的管理

4）加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，跟進(jìn)銀行按揭放款時(shí)間

3、拓寬融資渠道

1）貸款

2）發(fā)行債券

3）中期票據(jù)

4）私募

5）證券化

6）承兌匯票

4、運(yùn)用“資金池”使資金集約化管理。

1）以總公司的財(cái)務(wù)集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)

2）是總公司的內(nèi)部結(jié)算中心對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)

5、基于戰(zhàn)略目標(biāo)管理現(xiàn)金流

1）戰(zhàn)略目標(biāo)體現(xiàn)現(xiàn)金流向

2）基于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)開展現(xiàn)金流管理工作

3）選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對(duì)待不同戰(zhàn)略價(jià)值的項(xiàng)目

三、房企資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的概念及其評(píng)價(jià)指標(biāo)

1、資產(chǎn)運(yùn)行效率的概念及管理的內(nèi)容

1）資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率

①資產(chǎn)利用的有效性

②資產(chǎn)利用的充分性

2）資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的內(nèi)容

①人力資源運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)

②生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)

2、資產(chǎn)管理效率指標(biāo)

1）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

①應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

②存貨周轉(zhuǎn)率

2）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

4）其他資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)

①周轉(zhuǎn)率②周轉(zhuǎn)期

3、盈利能力指標(biāo)

1）毛利率

2）凈利率

3）成本費(fèi)用率

4）總資產(chǎn)利潤(rùn)率

4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（償債能力）指標(biāo)

1）流動(dòng)比率

2）速動(dòng)比率

3）現(xiàn)金比率

4）資產(chǎn)負(fù)債率

5）權(quán)益乘數(shù)

5、綜合報(bào)酬指標(biāo)

1）權(quán)益報(bào)酬率

2）不良資產(chǎn)比率

3）資產(chǎn)現(xiàn)金回收率

四、上市房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)行狀況比較

1、資產(chǎn)規(guī)模總量大幅增長(zhǎng)，超百億企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的影響

2、每股收益整體趨好，每股收益為負(fù)的家教減少

1）每股收益較去年同期總體態(tài)勢(shì)

2）每股收益為負(fù)值的企業(yè)個(gè)數(shù)

3、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比變化

五、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議與對(duì)策

1、改進(jìn)房地產(chǎn)上市公司的外部治理結(jié)構(gòu)

1）獨(dú)立董事制度。

2）推進(jìn)股權(quán)分置改革，促使經(jīng)營(yíng)者關(guān)注資產(chǎn)使用效率。

2、改善銀行與企業(yè)的關(guān)系

1）銀行與企業(yè)的關(guān)系的不確定性。

2）增加技術(shù)手段，比如，擔(dān)保等鎖定不確定性

3）強(qiáng)化債權(quán)治理，約束上市公司的投資和籌資決策

4）加強(qiáng)資產(chǎn)證券管理模式

企業(yè)價(jià)值觀： 誠(chéng)信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏