【課程背景】

從工作的寫字樓到居住的小區，一直以來我們都身處物業服務的環境中，感覺到物業公司經營管理內容非常細碎，業務種類繁多且復雜，而對物業公司的審計重點也具有一定的行業特色。

本課程圍繞物業公司的收支兩條線，指出物業公司審計的重點及難點。對物業公司經營管理審計，總體來看物業費收繳、業主滿意率、安防管控、物業管理智能化建設等作為審計工作重點，根據近幾年我們發現的問題可以分類匯總如下。

【課程大綱】

一、收入審計重點

1、物業費收繳的及時性、合理性

2、經營類收入入賬的完整性

1）物管代收代繳的手續費收入。

2）小區裝修準入及其他盈利性服務準入。

3）公共部位廣告收入。

4）停車費(長租、臨停)收入。

5）閑置用房的租金收入。

6）物業費收入截流。

7）水電費代收代繳差價收入。

3、代收繳費用的準確性、規范性

1）快遞業務入小區收入(如蜂巢柜等)截流。

3）住改商情況(是否多繳納費用給下面人員)。

4）對于違規建筑是否存在多繳納整改費用(電話訪問)。

4、現金收款的內控有效性

1）商業房出租收入截流問題

2）不相容職務未分離，

3）坐支，私自收取租用。

4）合同真實性：租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發票抬頭不一致

二、物業公司的成本費用審計重點

1、人力及勞務外包成本的合理性

2、物料采購的真實性

3、代收代繳款項

4、辦公費、公共設備設施維修保養費

5、綠化保潔費等的虛增風險

三、安全管理審計重點

1.安防：巡更系統情況

1）電子巡更是否啟用，

2）手動抬杠電腦是否有記錄

3）日常監督管理是否有書面記錄

2.監控情況

1）視頻保存時間是否滿足30天，是否有夜視功能，是否到拜替用圍)，

2）交接班記錄情況。

3.設備運行監控

1）防火防盜裝置電梯是否在安全范圍內運行

2）設備是否過期

3）維修記錄是否缺失

4.      無證上崗。

1）安保人員

2）消防人員

3）維修人員

四、其他審計重點

1.      保潔人數造假(電子考勤表導出，抽查當天人數，詢問保潔人員

2.收費標準公示情況(實際收取是否與公示--致)。

3.      維保材料領用造假(維保資料的盤點，派工單抽查(合理性)

4.維修保養供應商為關系戶收費價格不正常。

5.物資采購價格出現異常，比如工服，對講機等。

6.代收代繳水電費發票開具等稅務風險問題。

7.地產轉物業無移交清單(設備類)等。

五、稅務風險審計

1、稅收計稅模式

2、稅會差異分析

3、壞賬扣除憑據

4、稅務稽查風險

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏