課程背景：

園區作為我國經濟建設的重要增長極和對外開放的重要窗口，經歷了40年的發展，實現了發展規模和質量上的快速成長，已成為我國參與全球制造業價值鏈分工的重要載體、優化產業空間布局的有力措施和推動區域經濟協調發展的強大力量，成為保障我國經濟穩定安全的“壓艙石”。中國產業地產經過近40年的發展，已經呈現出涉及不同產業層次、覆蓋經濟領域廣泛、多種類型互為補充的發展態勢。產業地產產業結構和空間布局不斷優化，在追求合理化和高端化目標的過程中取得了一定的成效。同時，伴隨制造業和生產性服務業由城市中心向城市外圍的逐步轉移，產業地產作為這些產業空間布局落地的重要載體，發揮了巨大的作用。

十四五規劃與中央經濟工作會議多次反復明確未來國內經濟發展的雙循環模式，其中重點突出高質量發展及創新驅動在未來國內經濟發展過程中的重要牽引作用。如何在十四規劃背景及都市圈城市圈背景之下進行產業地產開發、運營、投資、融資、并購、招商，本節課程將從產業地產發展的來龍去脈以及未來發展趨勢進行全方位解讀，并用精準和業界最新的最具標志性的案例為大家呈現產業地產的關鍵環節與過程。

課程收益：

● 掌握中國產業地產發展的歷程以及典型標桿產業地產企業

● 掌握產業地產開發全生命周期的流程與關鍵節點

● 掌握標桿產業地產開發企業的開發模式、贏利點、投融資模式、資本運作以及ABS操作

● 掌握產業地產的產業規劃、產業地產、產業布局模式

● 掌握產業地產的最新開發模式

● 掌握產業地產的產業運營、維護、招商、增值體系

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：政府（發改委、產業地產管委會、相關政府平臺公司）、建筑施工企業、房企

課程方式：實戰講授+案例分析+模擬演練

課程大綱

第一講：產業地產開發歷程、典型標桿企業及開發流程解析

一、產業地產發展歷程及典型標桿企業分析

1. 1978年-招商蛇口工業園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行

2. 1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯想”

3. 1991年-聯東U谷“起步模板、布局環京、廠房為主、工業萬達”

4. 1992年-蘇州工業園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創新”

5. 1992年-張江高科“高新技術、生物醫藥、集成電路、園區投行”

6. 1998年-華夏幸福“模式為王、環京布局、正南50公里”民營產業地產商

7. 1998年-大連億達“信息產業、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業園區

8. 1999年-天安數碼“深港合資、綜合開發、產城融合、金融助力”合資產業地產商

9. 2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭

10. 2014年-中南高科“聯東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善”-綜合服務產業地產商

11. 2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉產業地產商

12. 2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區開發、ABO/EPC+F”

二、產業地產全流程（拓展、開發、投資、模式、運營、退出）解析

1. 開發原理-新型城鎮化、產業轉移、產業集聚、產業關聯、產業升級

2. 開發戰略-產業（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）

3. 選址模型-5有模型

4. 產業規劃-優勢產業、前瞻性產業及招商產業方向

5. 產業定位-產業門類一級二級名錄

6. 用地規劃-用地規劃、產業規劃、產品規劃三結合

7. 經濟分析-產業產出、產業投入、產業效率、產業拉動人口、就業、投資

8. 投入產出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環開發、收益率

9. 產品設計-產業綜合體模式、總部綜合體模式、土地規劃模式

10. 交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯動模式

11. 協議設計-股權模式、權力設定、政府與企業分工、回購、資金回籠路徑

三、產業地產開發主體及項目可行性論證方法解析

1. 地方政府訴求

1）高附加值的產業與技術更新

2）解決就業的效率

3）稅收的穩定與效率

4）固定資產投資與GDP貢獻

5）政治穩定、降低支出、土地出讓金收入

2. 開發運營企業訴求

3. 投資規模與回報率

4. 融資達成可行性

1）短期利潤與長期收益

2）交易模式簡單標準

3）回收周期短

5. 招商引資客戶訴求

1）企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊

2）居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老

第二講：產業地產盈利模式與運營方法解讀

一、產業地產全價值鏈體系分析

1. 一級開發土地溢價分成

1）華夏幸福、萬達商業、宏泰發展、金科

2. 二級開發投資回報

1）聯東U谷、中南高科、萬洋重創城

3. 三級持有物業增值-Ascendas REIT(騰飛房地產信托基金)

1）中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科

4. 四級運營收費與第三方收入

二、產業地產的土地財政邏輯與投資模式

1. BT模式的由來于在經濟建設中的意義

1）平臺公司回購合規合法

2. BOT模式的緣起與現實意義

1）BOT模式與特許經營結合

3. EPC模式與EPC+F模式

1）EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作

4. ABO模式與片區開發案例解讀

1）ABO模式標準操作流程與投資創新

5. 一二三級聯動與金茂的覽秀城項目

1）產業發展服務費與項目操作

6. 土地財政與投資資金的合規循環流程

1）財政、土儲、業主、審批

7. 房地產與土地財政

1）都市圈城市群規劃與片區開發

2）粵港澳與長三角一體化與投資

3）地產的兩個投資視角

8. 長期看供需

9. 短期看金融

1）銀行、政府、企業、個人、平臺公司的杠桿騰挪與轉移

三、產業地產參與主體收入來源分析

1. 基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業的收入

2. 征收拆遷補償-拆遷戶的收入

3. 招拍掛的土地溢價-政府的收入

4. 二級開發的資產溢價-開發商、銀行、政府、房建企業的收入

5. 長期運營持有的資產增值-基金公司、信托、資管公司、開發商的收入

四、產業地產開發業務細分及核心能力

1. 物業經營-片區運營的大數據接入點

2. 片區物業增值-資本運作與資產運作的大殺器

3. 住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基

4. 產業類投資-好的片區匯報最為豐厚的模塊

5. 公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現

6. 一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器

7. 稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶

五、產業地產開發全流程運營管理

1. 市場研究

2. 投資決策

3. 土地獲取

4. 市場定位

5. 產品策劃

6. 規劃設計

7. 招標采購

8. 施工組織

9. 綜合控制

10. 招商策劃

11. 經營管理

12. 物業管理

六、產業地產運營25類增值服務與39項通用增值服務

1. 專業類增值服務

1）招商引資服務

2）建設報批服務

3）物業管理服務

4）生產服務

5）生活服務

6）……

2. 通用類增值服務

1）財務管理服務

2）法律服務

3）人事服務

4）投資融資服務

5）政策咨詢服務

6）市場開拓服務

7）信息文化服務

8）……

第三講：產業地產開發投資模式及場景應用

一、投資主體選擇

1. 政府投資-《政府投資條例》

2. 社會資本投資-《企業投資條例》

二、產業地產開發基本政策法規體系

1. 政府管理知識體系

1）政府項目發起、立項、審批、預算安排、前置手續與資料

2. 項目開發知識體系

1）開發策略與整體規劃、產業規劃、戰略規劃

3. 項目運營知識體系

1）招商引資、樓宇經濟、物業及衍生業務

4. 項目投融資知識體系

1）與開發策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規劃

5. 項目交易結構設計

1）規避現行體制障礙的結構設計

三、產業地產開發投資模式與協議體系

1. 勾地模式

1）實際聯動，外表獨立

2）整體控制，鎖定地價

3）綜合計算，防止漏單

2. 政府采購與銀行信貸

1）采購工程

2）采購貨物

3）采購服務

3. 特許經營模式與銀行信貸

1）自負盈虧

2）補貼補助

3）政府購買

4. 合規性PPP模式與銀行信貸

1）股權轉讓（運營義務不能退出）

2）將PPP模式進行建設模式重新選擇（政府投資項目、F+EPC）

3）轉變為直接特許經營項目

4）借助地方政府專項債券進行政府采購

5. 地方政府專項債券

1）地方政府專項債券是政府投資合規性債務融資

2）專項債券受額度限制

3）2020年地方政府專項債券額度寬松

4）地方政府專項債券可做資本金

四、產業地產開發可行性論證流程

1. 項目選址確定

2. 項目開發地塊分析

3. 項目產業規劃與定位

4. 項目產業布局

5. 項目土地規劃分析

6. 項目基本參數假設

7. 項目財務測算

第四講：產業地產開發產品設計與管理

一、科創類產品

1. 研發基地、孵化器、中試樓、生產+研發類、創意中心

二、商業類

三、總部大樓、綜合辦公樓、寫字樓

四、工業地產類產品

1. 輕工業類產品-多層廠房、標準廠房、iPark、Techplace

2. 倉儲類產品-物流設施、物流中心

五、配套類-鄰里中心

1. 超市、餐飲、宿舍、文體中心、食堂、會議中心、醫院、藥店、酒店

六、基礎設施類

1. 大門、圍墻、展館、支路、廣場、官網、魯律、雕塑小品

2. 管網-供水、供氣、供熱、雨水、污水、電力、電信

第五講：產業地產開發投融資模式工具與實施要點

一、產業地產開發投資與融資全生命周期過程設計

1. 全生命周期財務測算

2. 交易結構設計

3. 項目融資操作流程

4. 項目股債比例調和設計

5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬

6. 動靜態與動態財務指標評價體系構建

7. 無追索和有限追索的融資特性達成

二、項目融資結構與資金來源、期限、成本、增信、限制政策及審批流程解析

1. 項目融資的特性和方式

1）直接融資模式與間接融資模式

2）股權融資模式與債權融資模式

3）公募融資模式與私募融資模式

2. 項目融資資金結構設計

1）融資比例

2）適用節奏

3）各類保函

4）期限、資金錯配、流動貸款

3. 融資成本

1）利息、手續費、存款

4. 增信措施

1）保證、抵押質押、保險、支持類函件

5. 限制條件

1）資本金穿透與認定

2）資金監管與歸集

3）預算管理與付費

6. 項目融資具體工具使用與使用條件、比例

1）商業銀行貸款、政策性貸款

2）直租、售后回族

3）保險基金、養老基金、產業基建

4）資管計劃、保險債權計劃、信托細化

5）非金融信用債

6）資產證券與公募不動產投資信托基金（REITs）

三、國家發改委針對園區類的基礎設施不動產公募REITs、ABS

1. 資產證券化結構

2. 中國基礎設施不動產REITs模式

3. 新加坡最大的地產投資信托基金Ascendas REIT (騰飛房地產信托基金)

4. 日本J-Reits模式與Nippon Building Fund

第六講：產業地產典型開發案例解析

一、業界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I全方位解讀

1. 華夏幸?；鶚I發展歷程

1）理想國固安-天南門正南50公里的故事

2）正南模式向東發展-大廠異地崛起

3）環京布局-都市圈戰略凸顯

4）突破京津-謀劃全國

5）折戟江浙-灣區突圍

6）搶占區域-PPP助力

7）縱向深入-布局西部

2. 華夏幸?；鶚I的委托運營模式及架構設計

1）始于一二級聯動-中國片區開發的鼻祖模式

2）變于委托運營-輕資產圈地模式

3）成于PPP模式-最合規的片區開發模式

4）投資拓展“四菜一湯”-讓地方政府欲罷不能的產業吸引

5）產業發展服務的千億價值

3. 華夏幸福的合法鎖地與開發瑕疵

1）片區開發第一要務-圈地鎖地、分期開發

2）片區開發終究是政府付費

3）片區開發致命弱點-現金流

4）片區開發的優勢-躺著賺錢

5）片區開發可持續-產融結合

6）財金21號文終結片區開發的PPP模式

4. 華夏幸福基業融資方法大全與融資創新

1）債券類融資-信托借款、公司債、債務重組、債權轉讓、關聯方借款、銀行承兌、委托貸款、銀團貸款、短期融資券

2）夾層類融資-售后回族融資租賃、特殊信托計劃、夾層資管計劃、銷售輸血法

3）股權類融資-戰略引資、資產支持證券（ABS）、特定收益權轉讓、定向增發、股票質押和對外擔保

5. 華夏幸福開發核心競爭力總結

1）項目成功與否的90%在于選址

2）無所不用其能的招商數據采集

3）產業轉移才是招商引資的核心

4）新型城鎮化與四萬億投資讓華夏幸福躺賺

5）人才戰略促進行業寡頭做大

6）緊靠中央政策分享政策紅利

7）公關與輿情的監控設定行業壁壘

8）四大上市平臺塑造獨一無二的資金王國

二、專注產品、現金為王、發跡唐山、京沈崛起-聯東U谷解析

三、牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔當-招商蛇口

四、成于浦東、專注產業、基金引領、產業領先-上海張江高科