課程背景：

“十四五”期間，我國要構建系統完備、高效實用、智能綠色、安全可靠的現代化基礎設施體系。在財力吃緊的情況下，選對選好基礎設施投融資模式對于完成這一艱巨的任務具有重要意義。現有政府基礎設施投融資體制下，投融資工具與投融資主體之間并沒有形成最優配置，政府端的資金成本優勢與企業端的理性投資、高效建設運營能力之間沒有實現有機融合，而解決之道是進一步推動基礎設施和公共服務投融資工具的融合貫通，真正實現政府基礎設施投資的物有所值。

近些年來，一批新基建重大項目迎來密集開工，加快新型基礎設施建設正成為擴大有效投資的關鍵選項。各地正加緊謀劃一批千億級的新基建投資建設項目。與此同時，地方政府正加大政策支持，創造良好環境，推動銀行、證券、保險等金融機構支持市場主體加大項目融資，鼓勵和促進市場化投資成為主力這也是中央經濟工作會議提出“完善支持社會資本參與的機制和政策”的經濟背景。那么社會資本、政府、投資人、施工企業如何參與到這場新基建和公共服務盛宴中，采用什么樣的投資模式與投資邏輯成為當下關注的重點。

本課程《目投資與融資模式創新與方法解析》將全面為您解讀當下工程項目投資、融資、運營及管理。

課程目標：

● 以實戰視角出發深度剖析政策法規，把握政策動態、預見政策方向，從而充分利用政策

● 適時合理投資，優化投資方案，強化管理能力，防范投資風險

● 把握企業融資結構，實行多元化融資以降低融資成本，為企業奠基長效融資體系

● 解析經典案例，掌握片區開發項目運營實際操作經驗

● 提供充分全面的課程知識點

● 進一步提高基礎設施和公共服務類項目投融資與運營管理水平。

課程時間：1天，6小時/天

課程對象：政府部門、施工企業、金融機構、房地產企業

課程方式：實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析

課程大綱

第一講：新形勢下工程項目投融資的政策解讀

一、我國項目投融資模式的發展歷程回顧與工程項目融資邏輯分析

1. 1984年深圳沙角B電廠BOT模式開啟國內項目融資之路

2. 1994年廣西來賓電廠外資BOT合同架構

3. 2003年《北京市城市基礎設施特許經營管理辦法》

4. 2004年住建部《市政公共事業特許經營管理辦法》

5. 2009年投融資平臺的快速發展與非標貸款、城投債的投融資模式

6. 2014年政府和社會資本合作模式的推廣與應用

7. 2017至今地方政府債券與政府投資模式創新

8. 2020年基礎設施領域不動產投資信托基金推廣與試點

二、項目投融資的現狀和問題、趨勢

1. 城鎮化建設投資積累了大量非債券類非標債務

2. 政府預算收支不平衡嚴重

3. 政府投資向社會資本投資轉變

4. 投資增值模式向運營模式轉變

5. 投融資體制改革

6. PPP模式的化債目標與PPP內涵的矛盾

7. 投資運營與資產增值保值當下投資項目謀劃的主題

三、項目投資合規性主體分類

1. 政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析

1）政府投資-政府投資條例

預算內資金投資直接下達

地方政府專項債券-政府投資的合規債務性融資

2）企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法

2. 政府投資實際操作流程

1）政府投資的資金籌措與支出流程

2）政府投資的審批制度

3）政府投資項目謀劃要點與風險管理

4）政府投資條例對于投資企業的利好與風險

3. 企業投資項目核準和備案操作流程

1）企業投資項目的資金籌措

2）企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑

3）補貼

4）采購

5）采購工程

6）采購服務

7）采購貨物

四、項目投資類型與收入

1. 地方政府財力評價雙體系

1）一般公共預算收入與基金性預算收入

2）地方政府負債率

2. 項目投資可行性研究報告

1）項目是否屬于重大項目與國家戰略

2）項目投資經濟可行性分析

3. 三大類項目

1）經營類項目

2）準經營類項目

3）公益類項目

4. 三大類項目工程

1）新建項目-BOT

2）在建項目-TOT

3）存量項目-TOT

5. 項目三大付費方式

1）使用者付費

2）可行性缺口補助

3）政府付費

五、項目投資融資的邏輯、風險與挑戰

1. 政府項目融資的路徑

1）平臺融資模式

2）土地融資模式

3）直接舉債與融資擔保

4）融資代建模式

5）BT模式

6）招商引資模式

2. 政府投資面臨的挑戰

1）財政處罰

2）審計追蹤

3. 企業投融資面臨的挑戰

1）競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤

2）項目新技術風險、融資風險、運營風險、PP上漲風險累加

第二講：當下工程投資中常用的模式介紹及風險點把握

一、土地財政邏輯與2009-2020年投資與融資的杠桿平衡

1. BT模式的由來于在經濟建設中的意義

1）平臺公司回購合規合法

2. BOT模式的緣起與現實意義

1）BOT模式與特許經營結合

3. EPC模式與EPC+F模式

1）EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作

2）適用領域

4. ABO模式與片區開發案例解讀

1）ABO模式標準操作流程與投資創新

5. 一二三級聯動與金茂的覽秀城項目

1）產業發展服務費與項目操作

2）土地財政與投資資金的合規循環流程

3）財政、土儲、業主、審批

6. 房地產與土地財政

1）都市圈城市群規劃與片區開發

2）粵港澳與長三角一體化與投資

3）地產的兩個投資視角

7. 長期看供需

8. 短期看金融

1）銀行、政府、企業、個人、平臺公司的杠桿騰挪與轉移

二、投資模式合規性幾個重要文件要點

1. 《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》（國發[1996]35號）

2. 《中華人民共和國預算法》

3. 國務院印發《關于加強地方政府債務管理的意見》（國發【2014】43號）

4. 《政府投資條例》

5. 《企業投資項目和準備案管理條例》

6. 《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》

三、融資平臺的在項目投資中的作用

1. 融資平臺公司的主要類別與顯著特點

2. 典型融資平臺公司融資案例分析

1）上海城投

2）重慶渝富

3）京投公司

3. 融資平臺公司與銀行信貸投放的關系

1）資產規模

2）負債水平

3）流動性保障

4. 融資平臺公司投資行為屬于企業投資

5. 融資平臺公司投融資行為的系列政策限制與和合規性

四、土地出讓金支付工程投資的銀行信貸投放中的合規性把握

1. 嚴格納入政府基金預算管理

2. 嚴定土地出讓金劃轉至國庫

3. 嚴格土地出讓收入支付范圍

1）征地和拆遷補償

2）一級開發

3）支農支出

4）城市建設配套

第三講：資本市場與融資工具

一、項目融資結構與資金來源、期限、成本、增信、限制政策及審批流程解析

1. 項目融資的特性和方式

1）直接融資模式與間接融資模式

2）股權融資模式與債權融資模式

3）公募融資模式與私募融資模式

2. 項目融資資金結構設計

1）融資比例

2）適用節奏

3）各類保函

4）期限、資金錯配、流動貸款

3. 融資成本

1）利息、手續費、存款

4. 增信措施

1）保證、抵押質押、保險、支持類函件

5. 限制條件

1）資本金穿透與認定

2）資金監管與歸集

3）預算管理與付費

6. 項目融資具體工具使用與使用條件、比例

1）商業銀行貸款、政策性貸款

2）直租、售后回族

3）保險基金、養老基金、產業基建

4）資管計劃、保險債權計劃、信托細化

5）非金融信用債

6）資產證券與公募不動產投資信托基金（REITs）

二、國家發改委針對園區類的基礎設施不動產公募REITs、ABS

1. 資產證券化結構

2. 中國基礎設施不動產REITs模式

3. 新加坡最大的地產投資信托基金Ascendas REIT (騰飛房地產信托基金)

4. 日本J-Reits模式與Nippon Building Fund

第四講：當前背景下工程投資模式的創新

1. 政府采購與銀行信貸

1）采購工程

2）采購貨物

3）采購服務

2. 特許經營模式與銀行信貸

1）自負盈虧

2）補貼補助

3）政府購買

3. 合規性PPP模式與銀行信貸

1）股權轉讓（運營義務不能退出）

4. 將PPP模式進行建設模式重新選擇（政府投資項目、F+EPC）

5. 轉變為直接特許經營項目

6. 借助地方政府專項債券進行政府采購

7. 地方政府專項債券

1）地方政府專項債券是政府投資合規性債務融資

2）專項債券受額度限制

3）2020年地方政府專項債券額度寬松

4）地方政府專項債券可做資本金

第五講：案例分析與模式解讀-片區開發項目操作流程與合規性風險

一、片區開發模式的基本概念解讀

1. 什么是片區開發

2. 片區工程投資規劃

3. 片區開發模式選擇

4. 片區投資結構設計

5. 政府預算與現金回流設計

6. 項目招標方式

7. 投標文件清單和目錄制備

8. 融資結構與放款條件

9. 風險管理與協議設計

二、片區開發合規性文件與風險控制

1. 《國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》(國辦發〔2017〕7號)

2. 《國務院關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》國發〔2019〕11號）

3. 《關于促進具備條件的開發區向城市綜合功能區轉型的指導意見》（發改規劃〔2015〕2832號）

三、工程項目投資投資人、施工方與使用者的平衡

1. 政府訴求

1）高附加值的產業與技術更新

2）解決就業的效率

3）稅收的穩定與效率

4）固定資產投資與GDP貢獻

5）政治穩定、降低支出、土地出讓金收入

2. 投資人訴求

1）投資規模與回報率

2）融資達成可行性

3）短期利潤與長期收益

4）交易模式簡單標準

5）回收周期短

3. 使用者訴求

1）企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊

2）居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老

四、片區開發前期政府財力與數據調研

1. 項目可投性

1）聚焦主業、事前算贏

2）現金為王、收益為輔

2. 項目可融性

1）區域條件、財力條件

2）項目條件、放寬審查

3. 風險的可控性

1）決策自主

2）彼此制衡

4. 項目風控案例解讀

五、片區開發投資前期城市選擇與區位選址

1. 產業發展有動力

2. 政府招商有壓力

3. 商住開發有市場

4. 基礎設施有根基

5. 土地供應有保障

六、ABO\委托運營\開發性PPP\一二級聯動的土地增值邏輯

1. 地塊增值

2. 區域增值

3. 一級開發到二級之間溢價

1）收益分成模式

2）鎖定價格模式

七、片區開發項目采用綜合實施模式的案例解析

1. 浙江中交片區開發案例解析

2. 湖南中建片區開發案例解析

3. 河北華夏幸福片區開發案例解析

4. 重慶金茂片區開發案例解析

5. 特許經營+政府購買服務協議

6. 項目操作結構解讀

7. 公司開發模式與組織結構

8. 委托運營

第六講：國內工程項目投融資的發展展望與趨勢分析

1. 重點推進新型基礎設施投資的領域

2. 新基建投資規模將占基建總投資規模比例上升

3. 都市圈、城市群以及區域經濟一體化發展催生基建建設需求

4. 工程投資融資信用將更加依賴于項目全生命周期現金流與收益

5. 工程項融資模式的法律法規體系將更加完善與健全

6. 工程項目投融資風險管理水平成為競爭優勢

7. 全生命周期的工程投資成為主流模式

8. 加強補短板的領域

9. 做好城鎮老舊小區改造

10.推動城市更新